Grundsätzlich kann jeder Beschluss, welcher von der Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung (nicht) gefasst wird, binnen einer Frist von einem Monat nach Beschlussfassung mit einer Anfechtungsklage (§ 46 WEG) beim örtlich zuständigen Amtsgericht angefochten werden. Das Amtsgericht prüft dann, ob der Beschluss formell ordnungsgemäß zu Stande gekommen ist (durfte der Verwalter überhaupt einladen, ist der zu fassende Beschluss in der Einladung als Tagesordnungspunkt enthalten, wurde in der Abstimmung die notwendige Mehrheit erreicht - hierbei ist zu prüfen, ob nach Kopfteilen oder Miteigentumsteilen auszuzählen ist - wobei manche Beschlüsse einer einfachen Mehrheit, manche Beschlüsse einer qualifizierten Mehrheit gem. § 16 Abs. 4 WEG und manche Beschlüsse der Einstimmigkeit bedürfen, wurden die maßgeblichen Fristen eingehalten) und ob dieser materiell ordnungsgemäß zu Stande gekommen ist, d.h. waren die Eigentümer überhaupt berechtigt, einen solchen Beschluss zu fassen.

Dies ist oftmals nicht der Fall, und zwar dann, wenn der Rahmen, in welchem die Eigentümer einen Beschluss fassen können, überschritten ist, bspw. bei Beschlüssen von Sonderumlagen, bei Beschlüssen über Einzel- und Gesamtabrechnungen (falscher Umlegungsschlüssel oder falsche Verteilung von einzelnen Positionen), bei Beschlüssen über Bau- oder Instandhaltungsmaßnahmen oder bei Beschlüssen über die Verwalterbestellung (die rückwirkende Bestellung ist grundsätzlich unwirksam). Kommt das Amtsgericht zu dem Schluss, dass der Beschluss formell oder materiell nicht ordnungsgemäß zu Stande gekommen ist, erklärt es den Beschluss für ungültig, der Beschluss entfaltet dann keinerlei Rechtswirkungen, weder für den/die Kläger, als auch für sämtliche anderen Eigentümer; der Verwalter darf diesen dann nicht mehr durchführen.

Beschlüsse können aber auch nichtig sein. In diesem Falle kann die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit zeitlich unbegrenzt beim Amtsgericht eingereicht werden. Nichtig ist ein Beschluss bspw. dann, wenn die Eigentümerversammlung keine Beschlusskompetenz hatte. Dies ist bspw. dann der Fall, wenn einem Eigentümer einzelne Pflichten auferlegt werden sollen oder falls unberechtigterweise in das Sondereigentum eines Eigentümers eingegriffen werden soll. In diesem Falle stellt das Gericht fest, dass der gefasste Beschluss nichtig ist, er entfaltet dann keinerlei Rechtswirkungen, der Verwalter darf ihn nicht durchführen.

Es gibt aber auch die Möglichkeit, einen Beschluss, welcher nicht die erforderliche Mehrheit erreicht hat, einen sogenannten „Nichtbeschluss“, anzufechten und die übrigen Eigentümer gerichtlich zu verpflichten, über ihren Verwalter die gewünschte Handlung durchzuführen.

Meine Erfahrungen als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zeigen, dass ca. die Hälfte der mir zur Prüfung vorgelegten Beschlüsse erfolgreich anfechtbar oder nichtig sind.

Da bei einer Beschlussanfechtungs- oder Nichtigkeitsklage viele Punkte zu prüfen und zu beachten sind und eine unüberschaubare Anzahl von Gerichtsentscheidungen existiert, über welche nur ein Spezialist den Überblick behalten kann, empfiehlt es sich, sich unbedingt an einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu wenden, der Ihre Rechte wirksam durchsetzt.