Wenn der Mieter die Miete nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig bezahlt, kommen viele Vermieter schnell in Schwierigkeiten, da sie auf die Mieteinnahmen angewiesen sind, entweder, um den auf dem Mietobjekt lastenden Kredit zu bedienen, oder weil sie die Miete zum Leben benötigen.

Hier ist nicht nur schnelles und effektives Forderungsmanagement notwendig, sondern auch die Überlegung sinnvoll, ob gegenüber dem Mieter nicht schnell die Kündigung ausgesprochen werden sollte, um das Mietobjekt nach dessen Auszug an einen zuverlässigeren und solventeren Mieter vermieten zu können.

Ob eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam erfolgen kann, ergibt sich aus § 543 i.V.m. § 569 BGB. Dies ist in zwei Fällen möglich:

1. Wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
2. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Ein „nicht unerheblicher Teil der Miete“ liegt dann vor, wenn eine Monatsmiete (incl. den Betriebskostenvorauszahlungen) überschritten wird, somit eine Monatswarmmiete zzgl. einem Cent.

Es muss allerdings beachtet werden, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam wird, wenn der Mieter im Räumungsprozess die offenen Mieten binnen zwei Monaten nach Zustellung der Klage an ihn nachbezahlt.

Es sollte daher auch immer hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärt werden, da der Bundesgerichtshof in einem vielbeachteten Urteil entschieden hat, dass zwar mit der Nachentrichtung der Miete die fristlose Kündigung unwirksam wird, nicht jedoch eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche, d.h. fristgemäße, Kündigung wegen Zahlungsverzugs, da hier die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten würden, dem Mieter daher genug Zeit bleibe, eine neue Wohnung zu suchen.

Die Voraussetzungen für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs sind geringer, hier genügt ein Rückstand von mehr als einer Monatswarmmiete über einen Zeitraum von mehr als einem Monat. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird nicht durch Nachentrichtung der Miete unwirksam.

Aufgrund der komplexen Rechtslage empfiehlt es sich, bei Zahlungsverzug des Mieters einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit der Prüfung der Rechtslage, des Ausspruchs der Kündigung und der Erhebung der Räumungsklage zu beauftragen. Dieser ist auch in der Lage, in der Räumungsklage die rückständige Miete, die Nutzungsentschädigung bis zum Auszug des Mieters und die Kosten des Rechtsanwalts effektiv und für den Vermieter kostengünstig geltend zu machen, sodass nur ein gerichtlicher Rechtsstreit geführt werden muss.